Большинство людей пока еще не осознало, что с некоторых пор всех нас разделили на две социальные группы: собственников и нанимателей квартир. И у каждого из них свои права и обязанности.
Согласно новому Жилищному кодексу РФ у собственника прав теперь больше. Согласно новому Жилищному кодексу РФ у собственника прав теперь больше. Так, согласно статье 17 ч. 2 ЖК РФ владелец квартиры, например, имеет все законные основания прямо на дому заниматься индивидуальной предпринимательской деятельностью. Раньше это каралось административным штрафом. Правда, исключение тоже имеется: размещение складского помещения потенциально опасных веществ, торговой точки, аптеки, промышленного и особенно химического производства в квартире запрещено. С другой стороны, как и прежде, собственник имеет право продавать, дарить или сдавать в аренду свое жилье, кому пожелает.
Собственникам, как и нанимателям, следует внимательно вчитаться еще и в положения ч. 2 статьи 26, чтобы впоследствии не возникли проблемы с переустройством или перепланировкой квартиры. Бытует мнение, что в этом смысле собственникам ничего ни с кем не надо согласовывать. Мол, на своей территории я сам себе хозяин. Не совсем так. Прежде чем браться за дело, владелец жилья тоже обязан собрать и предоставить в муниципальный орган как минимум 6 документов. При этом он должен получить по истечении трех рабочих дней с момента сдачи всех справок.
Если на местах дополнительно требуют еще какие-то бумаги, можно смело подавать исковое заявление в суд. В ч. 3 ст. 26 прямо сказано: «Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать предоставления других документов, кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи».
Относительно обязанностей, то их тоже предостаточно. Собственник не имеет права творить в своей квартире все, что ему заблагорассудится. В некотором роде Жилищный кодекс допускает и самодеятельность. Так в ч. 4 ст. 29 записано: «На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью». Не создает? Стало быть, менять ничего не надо.
В ч. 1 ст. 36 специально оговорено и право долевой собственности владельцев жилья на общее имущество в многоквартирном доме. Отныне не муниципальному органу, а именно хозяевам жилья принадлежат лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иные площади и оборудование, обслуживающие более одной квартиры.
Доля в праве собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади квартиры собственника (кстати, в понятие общая площадь больше не входят балконы, лоджии, веранды и террасы). Наконец, собственникам принадлежит (в долевых частях) и земельный участок, на котором стоит дом.
Относительно обязанностей, то их тоже предостаточно. Собственник не имеет права творить в своей квартире все, что ему заблагорассудится. Он обязан поддерживать жилое помещение в хорошем состоянии, о чем сказано не в ЖК РФ, а в Типовом договоре социального найма. Скажем, регулярно (минимум раз в 5 лет) заниматься текущим ремонтом. То есть, красить (оклеивать) потолки, стены, полы. А также своевременно менять электропроводку, оконные рамы, двери, оборудовать системы отопления (батареи), или водоснабжения (краны, трубы) и так далее.
Более того, собственник квартиры должен забыть дорогу в РЭУ с требованием капитального ремонта своего жилья. На чьей земле стоит дом? На вашей. Значит, это вам (например, с помощью правления ТСЖ или Управляющей компании) искать подрядчика, а потом оплачивать капитальный ремонт (от фундамента до кровли) из своего кармана. Собственник также вносит плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, текущему и капитальному ремонту общего долевого имущества (ремонт лифта и т. д.).
Вместе с тем, собственность не всегда — навсегда. По новым правилам в ряде случаев владелец лишается своих квадратных метров, получив уведомление не менее чем за год. Вместе с тем, собственность не всегда — навсегда. По новым правилам в ряде случаев владелец лишается своих квадратных метров, получив уведомление не менее чем за год. Об этом черным по белому написано в статье 32 ч. 1. А именно: «Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд». При этом выкупная цена обязательно согласовывается с хозяевами дома (квартиры).
В том случае, когда владельцы не согласны с тем, чтобы на месте их жилища появилась автозаправочная станция или торговый центр, окончательную точку в решении проблемы ставит суд. Если учесть, что он находится на содержании местных властей, то весьма очевидно, чью сторону он примет…
Относительно нанимателей, у которых теперь вместо ордера — договор социального найма жилого помещения, то у них тоже появились дополнительные права. Согласно статье 67 ЖК РФ они теперь могут вселять к себе «иных лиц»; не обязательно родственников, но непременно с разрешения наймодателя; сдавать жилье в поднаем или обменивать его (тоже с согласия владельца квартиры). В отличие от собственника наниматель может требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта (текущий ремонт обязан выполнять сам) жилого помещения, приведения в порядок придомовой территории, предоставления качественных коммунальных услуг. Если какой-либо пункт договора систематически нарушается, наниматель вправе обратиться в суд и требовать от наймодателя денежного возмещения убытков, снижения и даже отмены оплаты услуг, имеющихся лишь на бумаге.
С другой стороны, при необходимости наймодатель (тоже через суд) может, согласно статье 83, в любой момент расторгнуть договор социального найма. Допустим за систематические неплатежи (в течение полугода), безобразное состояние жилого помещения, где наниматель не проводит текущего ремонта, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или использование жилья не по прямому назначению. Причем выселить в судебном порядке нанимателя теперь можно как с предоставлением другого менее комфортного жилья (статьи 85-90), так и вообще просто на улицу (статья 91).
И еще. Государство оставило за собой законное право контролировать состояние нашего жилья. Этим должны заниматься сотрудники жилищных инспекций. И собственники, и наниматели обязаны впускать в квартиру (дом) их представителей для осмотра технического и санитарного состояния помещений. Если что-то не так, инспектор вправе наложить на нарушителей административное взыскание, потребовать устранить недостатки. Ну а не подействует — подать на нерадивых жильцов в суд. В общем, как сказано в ст. 17 ЖК РФ, собственникам и нанимателям лучше жить по правилам. Равно как и властным структурам. Ведь ни для кого не секрет, что к чиновникам, обязанным обеспечивать нам комфортное проживание, нареканий не стало меньше.
Комментирует начальник юридического отдела Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей Павел Морозов:
Если попытаться систематизировать претензии жильцов к обслуживающим их дома и квартиры организациям, то в последнее время люди страдают не столько из-за недостаточно качественных сервисных услуг, сколько оттого, что лишены полноценной информации, что именно надо делать в тои или иной ситуации и к кому конкретно обращаться. Нам, например, часто приходится разъяснять суть не только положений нового ЖК РФ, но и порядок оплаты услуг по водоснабжению в связи с установкой счетчиков. Также мы нередко выступаем в роли третейских судей в случаях конфликтов ДЭЗов и иных домовладельцев (балансодержателей), участвуем в решении спорных вопросов между жильцами. Допустим, кто-то кого-то залил. Или, не считаясь с законом, после 23 часов продолжает ремонтные работы и т. д. Кстати, сейчас я готовлю исковое заявление в суд к ДЭЗу за непринятие мер к собственнику квартиры, который самовольно разрушил вентиляционные каналы, что привело к негативным последствиям для других жильцов этого дома.
В целом же наибольшее число нареканий мы получаем от граждан в адрес жилищных организаций за уклонение от перерасчета платежей; непредоставленные или не в полном объеме предоставленные услуги, элементарные ошибки при предъявлении счетов по оплате ЖКУ; неполную или нечеткую расшифровку в платежках видов услуг, за которые взимается плата. К слову, до сих пор никто толком не может объяснить, почему деньги за отопление взимаются с жильцов и в весенне-летний период.
Немало вопросов, связанных с резкими перепадами напряжения в электросети, что во многих случаях выводит из строя дорогие электробытовые приборы. С кого спрашивать? Кто обязан возмещать убытки? Стараемся досконально разобраться в каждом конкретном случае.
Наконец, наша традиционная беда-проблема. Я имею в виду недоступность чиновников для простого народа. В большинстве случаев в приемные часы начальников в кабинетах попросту не бывает.
Что с этим делать? Надеемся на скорейшее вступление в силу Федерального закона «Об обращениях граждан». С принятием этого документа парламентариям понадобится вносить существенные поправки и в КоАП (Административный кодекс) о привлечении чиновников к ответственности (вплоть до дисквалификации) за бюрократизм и волокиту…